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【不動産投資Q&A】『今、所有している物件を売却したいのですがどうすればよいでしょう』

今日もいただいた質問について
書いていきます。
 
今回は、
『売却』についての3つのポイントです。
 
 
不動産投資において、
希望額での物件の売却は
かなり難易度の高い内容となります。
 
一番の理由は、
購入の間口が広い実需向けマンションとは違って
融資のハードルがより高いことが一番の原因です。
 
中にはまれに
「現金一括購入」みたいなケースも無くはありませんが、
基本的には融資を付けて購入するケースがほとんどです。
 
その際に、
いくら自分の希望額を提示しても、
その価格での融資がつかないことには
売ることはかなり難しくなります。
 
 
このため、
売却したい方はまずは以下について
おさえるようにしましょう。
 
※かなり簡単に書きます
 
 
 

◆1.相場価格と融資状況の把握◆


 
まずはじめに、
売却しようとしている物件について
おおよその市場での「相場価格」「利回り」
を把握しましょう。
 
というのも、
「相場=売れている価格」なので、
「その価格では融資がつく可能性が高い」
ということなのです。
 
反対に、
「これくらいで売れるといいな…」
くらいの気持ちで、

高値で出しても売ることは困難です。
 

 
あくまでも
「相場でしか売れない」と考えたほうが
結果的に売却活動はスムーズに進むでしょう。
 


相場価格に調べ方ですが、
「楽待(らくまち)」「健美家(けんびや)」 
などの不動産投資ポータルサイト
多くの物件が掲載されていたり、
定期的に相場のレポートが発行されます。
 
 
加えて、
「残債がどれくらいあるか」
「譲渡によりどのくらい税金が発生するか」
も売却の際にはとても重要になります。
 
よく、購入した価格よりも安く売った場合は
譲渡の税金が発生しないと思われがちですが、
譲渡にかかる税金は建物の減価償却後の
「簿価」で計算されますので注意しましょう。
 
 
  
  

◆2.購入と売却の諸費用の回収も考慮◆


 
不動産の購入から売却までの
1サイクルにおいては、
手数料や税金などにより
おおよそ「10%程度」の諸費用が
発生します。
 
つまりは、
極端に言えば今日購入した物件を
明日早々と売却する場合でも
10%以上高い価格で売れないと
利益が出ないことになります。
 
購入後1~2年で売却したいという人もいますが、
家賃収入による収入、残債の減りも考慮して
「10%以上の利益」を出していないと
トータルでマイナスになるということです。
 
このため、
入口で高く購入してしまった場合は
より残債を減らす努力も必須となります。
 
 
 

◆3.売れないことも想定して、
   満室稼働出来る努力をしましょう◆


 
上記のように、
短期売却が困難な場合には、
 
「短期での売り抜け」という発想よりも、
「家賃を得つつ、残債を減らしていく」
ことが必要になってきます。
 
そうなると、
「物件を極力満室経営していく」
ことが必要です。
 
しかし、
昨今は埋まらない物件も増えてきたので
ただ管理会社に任せているだけでは
客付けが難しいことも事実です。
 
このため、
特に一棟物件を所有している方は
賃貸経営をしっかり学んだうえで
取り組むようにしましょう。
 

家賃保証して借上げる「サブリース」も
崩壊を迎えている時代です。

オーナーとしての運営努力が
より一層問われる時代ですので、
賃貸経営もしっかりと取り組むように
しましょう。
 
 
 
 
 
なお、今回は売却のテクニックなどは
特に書きませんでした。
 
というのも、
その手前で把握しておくべきことが
まずはあるからです。
 
テクニックに頼る前に、
まずは基本的な部分を理解していただいたうえで
先に進むようにしていただきたいと思います。