【本日発売、週刊ダイヤモンド掲載！】不動産投資の『1億円の重み』について
先日取材を受けた週刊ダイヤモンドが、
本日発売しました！
その中で、
大事なことをお伝えしていますので、
今日はそれについて書いていきます。
いきなりですが、二つ質問です。
１．「４５６分の１」という数字は何かわかるでしょうか？
２．日本人の生涯年収をご存知でしょうか？
※大学卒業から（あるいは、高校卒業から）
定年までの期間での一般的に得られる
給与所得の総額についてです。
正解は、
本日の内容とともに後程書きます。
本題に入ります。
僕のところには、ほぼ毎日、
お客様や知人の方から
購入したい投資用不動産の相談に関する相談が来ます。
または、セミナー開催した際や、
講師として登壇させていただいた会場で、
その後の個別相談などの場でも
「今、こんな物件を買おうかどうか
検討しているのですが、
いかがでしょうか？」
と、相談を受けます。
（といっても、
見ず知らずの方がメッセンジャーなどで
いきなり送ってくるのは控えてくださいね。笑）
または、
購入後の物件に対して、
「この物件はどうなんでしょうか？」
と聞かれる場合もあります。
◆買ってよい物件はどれくらいあるか？
まず前提として、
「不動産投資」というジャンルで物件を見た場合、
市場には買ってよい物件などほぼありません。
「ほぼありません」というのがどれくらいかというと、
市場の95%の物件は買ってはいけないものです。
なぜかというと、
事業収支、あるいは、将来売却まで見据えた場合、
トータルでプラスとなる物件はほぼないからです。
◆残り５％は買ってよい物件か？
また、
残り5%は必ずしも買ってよい物件かというと
そういうわけでもありません。
その理由として、
中には熟練大家さんがうまく運営すれば
非常に高い収益性となる物件もありますが、
それを初心者の方が運営した場合、
入居率低下などの問題により、
逆に負債となるケースもあります。
◆必要な力とは？
このように、
上記のポイントをまとめると、
～・～・～・～・～・～・～・～
①物件を見極める力
②運営していく力
～・～・～・～・～・～・～・～
の両方が必要になります。
（加えて、融資開拓の力も重要ですが、
本題からそれるので本日は割愛。）
しかし、
（最近は市場の過熱も収まってきましたが、）
そんな中でも１億円もするような物件を、
さして検討もしていなかったり、
販売業者の資料だけで決めてしまうケースが
少なくありません。
◆１億円の買い物をする重み
ここからが一番お伝えしたいことです。
ここで冒頭の質問に戻りますが、
生涯年収はおよそ
「２～３億円程度」 （２の質問の答え）
といます。
※ユースフル労働統計より
学歴や性別によっても変わりますが、
例えば、２２歳から６０歳まで正社員として
『３８年間』こつこつ働いた場合の収入が
これくらいになるのです。
繰り返しますが、
『３８年間』です。
しかし、
その２分の１、または、
３分の１にあたる金額の買い物を、
ほんの１か月程度で決めてしまう方も
非常に多いのです。
実はこれが最初の問題の答えなのですが、
３８年間×１２か月＝４５６
ということで、
４５６か月働いて得る収入に
匹敵する買い物を、
わずか１か月程度で決めてしまうケースが
（あるいは2～３か月で）
不動産ではとても多いのです。
その場合、高額の価格に対して
・①物件を見極める力
・②運営していく力
がその人の実力についてきている状態ではないにも
関わらずに購入してしまう。
その結果、
ほぼほぼ失敗してしまうことになります。
では、
失敗しないようにするためにはどうすれば良いか？
また、
今持ってしまっている物件と
今後うまく付き合っていくためには
どうすればよいか？
その答えは、
必要な知識や経験を得ることです。
当たり前すぎる回答ですが、
やはり高額な商品に見合っただけの
知識や経験は必要になります。
それも、
38年間も勉強しなければいけないわけではなく、
「買ってはいけない物件を見極められる」
くらいであれば、
1か月～３か月まじめに勉強すれば、
ほぼほぼ見極められるようにはなります。
◆伝えたかった結論
ということで、
お伝えしたかった結論としては、
生涯年収に匹敵するだけの
（あるいは、そこまでではなくても高額な）
不動産投資に参入するにあたっては
その重みをしっかりと考えて
取り組んでほしいと考えています。
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物件購入のステップ1「目的・目標設定」
こんにちは！
メルマガで
「不動産投資物件購入の14ステップ」
について書いているのですが、
こちらのブログでも
一部情報をシェアしたいと思います。
その前に、
（以前に書いたかどうか…）
不動産投資をこれから始める方にとって
まず最初に知っておいていただきたい
物件購入までの１４ステップがあります。
その中で、今回は
「１． 目的・目標設定」
について紹介します。
＜不動産投資の14ステップ＞
→１． 目的・目標設定
２． 物件選定
３． 物件検索
４． 資料請求
５． 業者面会
６． 物件評価
７． マーケティング
８． 現地調査
９． 買付
１０．融資打診
１１．融資承認
１２．売買契約
１３．金消契約
１４．決済・引渡
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【今日のテーマ】
「目的・目標設定」が一番大事な理由
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■不動産投資のファーストステップとして
何から始めれば良いのでしょうか？
よく言われるのが、
まずは不動産投資の書籍を購入しましょう、とか
投資物件のポータルサイトを見てみましょう、とか
とりあえずセミナーに参加してみましょう、
といったことが思い浮かぶかもしれません。
しかし、
こういった具体的な活動を始める前に
やるべきことがあります。
それは、
「あなたがなぜ不動産投資を行うのか？」
という目的を明確にすることです。
「そんなのお金が欲しいからに
決まっているじゃないか」
と言われそうですが、
『じゃあ、それが何の目的で、いくら必要なのか』
『いつ必要なのか』
までを明確にする必要があります。
というのも、
仮にあなたが30歳から不動産投資を始めるとした場合、
・30年後の年金対策として、月に30万円の副収入を得たい
・3年後に子どもの教育資金として月に5万円程度ほしい
・45歳までにやりたいことで起業したいので、
ベースの収入として月に50万円が欲しい
といったように、
それぞれの目的によって、
「いつまでに」
「いくら」
が当然変わってきます。
そうなると、
（次のステップになりますが、）
選定していく物件も変わっていきます。
さらに言えば、
目的は一つではなく複数あるかもしれません。
上記の例で言えば、
3年後は子どものためですが、
15年後は自分の起業のため、となります。
そうすると、
33歳までには＋ 5万円、
40歳までには＋30万円、
45歳までには＋50万円、
といったステップで考えることもできます。
■ここで言葉の整理をしておくと
以下のようになります。
・目的：何のために、実現したいこと
・目標：いつまでに、いくら得たいか、の具体的な数値
ですので、
まずは目的を明確化、
それも、一つだけではなく
やりたいことと達成したい時期を
より具体的に洗い出します。
そのうえで、
そのためにいくら必要となるかを
数値として設定したものが目標となります。
■では、目的・目標設定をしないとどうなるか？
・
・
・
これ以降について知りたい方は、
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たった10問で『富裕層思想』かどうか診断します！
先日、投稿した、
「お金を時間で買う人」vs「時間をお金で買う人」
をまとめた表がかなり反響がありました。
「時間をお金で買う」という考え方は、
富裕層の人ほど身に着けていますが、
いただいた意見の中には、
「お金で時間を買う人になっちゃっている…」
「わかっているけど、ついついやっちゃいます…」
などと、多数の反響をいただきました。
ということで、
せっかくなのでこの機会に
『診断コーナー』
を作っちゃいました！笑
たった10問のお金と時間の
どちらを大事にするかの問いに答えるだけで
富裕層に近い思考かどうか判断できます。
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「お金を時間で買う」vs「時間をお金で買う」
安いものを求めてお店を回ったり、
ネットサーフィンしている人は危険です。
その理由は、
「お金を時間で買っている」からです。
世の中では、
「お金を時間で買う」という発想、
「時間をお金で買う」という発想
の2種類があります。
割合としては、
前者：後者で「9：1」でしょう。
（または、もっと差があるかもしれません）
「お金」は誰にとっても大事なものです。
このため、
「時間」をかけてでも安いものを求めたり、
自分で時間のリソースを割いて節約する人も
多いと思います。
しかし、
「時間」をもっと大事なものだと
考えている人もいます。
特に、忙しい経営者の人ほど
そのように考えています。
なぜか？
それは、
「お金」が増やしたりできるものですが、
「時間」は増やすことができない有限のものだからです。
人間は一人ひとり全く平等ということはなく、
むしろ生まれた時点から差があります。
その中でも誰にとっても平等なのが
一日の時間が24時間と言うことです。
これは増やすことも減らすこともできません。
もちろん、
人によっては「時間」よりも「お金」が大事な人も
多いのは事実です。
しかし、有限の人生の中で
「出来るだけたくさんのことを成し遂げたい」
と考えている方は、
「時間をお金で買う」という発想を
ちょっとずつにでも取り入れることが必要です。
そうでないと、時間は減っていく一方です。
以下に、
「お金を時間で買う」人と、
「時間をお金で買う」人の違いをまとめました。
できることならば、
右側に移りたいと考える人も多いでしょう。
とはいえ、お金も大事です。
では何から始めればよいか？
まずは、
「自分が1時間で生み出すことができる価値」
を考えてみましょう。
そして、
「今から時間をかけて行うことが
その価値以上のものを生み出すのかどうか」
毎回自分に問いかけてみましょう。
その行うことが、
「自分が1時間で生み出すことができる価値」
よりも大きければ、
時間を使ってそれを行っても構いません。
しかし、
そうでないようであれば、
それに時間をかけずにできる方法を考えましょう。
そして、
「自分が1時間で生み出すことができる価値」
は変えることができます。
時間を使って
「自分が1時間で生み出すことができる価値」
を向上させることもできます。
その結果、どんどん生み出す価値が大きくなれば、
自然と「お金」よりも「時間」が大事になっていき、
『時間をお金で買う』
という習慣が浸透していきます。
それこそが
多くの富裕層が富裕層に成りえた考え方の一つです。
最後に、
あなたはどちらのタイプにあてはまりますか？
【時間投資002】現状を打破して自由な時間を増やす「３つのマジックワード」
前回の投稿で、
『優先順位を設けてみましょう』
という内容を投稿しました。
「そうは言っても、なかなか…」
個別にも何名かからいただいたお声です。
中には“忙しくてそんな余裕がない”という人も
いらっしゃると思います。
では、そういう状況でどうすればよいでしょうか？
現状を打破して自由な時間を増やすための
『３つのマジックワード』
があります。
以下の３つのワードとともに
質問を問いかけてみてください。
◆３つのマジックワード
①委託
②再設計
③断念
◆詳細
①委託
『この仕事は自分にしかできない仕事か？
社内外で誰かほかにやれる人がいないか？』
優秀な人ほど仕事を抱えてしまいがちですが、
果たしてその仕事が自分にしかできないのか？
それとも、
他の人でもできるのか？
社内にできる人がいなければ、
社外にできる人がいないか？
このように、
誰かに仕事を任せることで
自分のリソースを作り出すことができます。
「この仕事は自分じゃなければ…」
と考えがちですが、
優秀なリーダーほど仕事を部下に任せたり、
外部に委託しています。
②再設計
『もし半分の時間しかなかったら、
どうやってこの仕事を終わらせるだろうか？』
もっと手っ取り早いプロセスで
同じ成果をあげられないか？
を問う質問です。
いつも同じ仕事を行っていると
考え方が固定化されてしまいがちですが、
ふと立ち戻ってみて、今のプロセスの中に
もっと改善できる部分が無いかを考えてみます。
この際に考えがちなのが、
「10%の改善」といったような微妙な改善の場合
既存の枠組みの中で考えがちです。
一方、
「半分の時間で」となると、
既存の枠組み外の取り組みが必要となるので、
今までにないアイデアや発想が思い浮かぶことがあります。
ですので、
あえて高い目標を設定してみることも
時には有効になります。
③断念
『この仕事はどれだけ価値があるのか？
この仕事の一部、または、全部やめたら
どんなことが起きるだろうか？』
①や②がさらに進むと、
時間を今割かれている仕事に対して、
それを止めることも考えてみると
良いでしょう。
“本当に必要な仕事”というのは
実はそんなに多くないものです。
または、プロセス全体ではないにせよ
一部を無くせないか考えてみます。
その際は、
まずは無くても大丈夫だと思う
小さな部分から無くしてみて、
もし無くしても影響が小さい、
または無いようであれば、
徐々にその枠を広げていきます。
◆まとめると
普段は固定観念が働いて、
今行っていることが
当たり前に感じてしまいがちです。
しかし、一度立ち止まって
『これは本当に必要か』
と問いかけてみることで、
余分なものが少なからず削減でき、
その分の時間を作り出すことが
出来ます。
ぜひ、
①委託
②再設計
③断念
の3つのワードを、
今の皆さんのお仕事などに当てはめて
一度考えてみてください。
最後に、
アメリカの偉大な経営者で「鉄鋼王」の
の墓標に書かれた有名な言葉を紹介します。
『 己より賢明なる人物を
身辺に集める術を修めし者
ここに眠る 』
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【時間投資001】“忙しい人”が自分のための時間を増やすための大事な考え方
「明確な『優先順位』を設けていますか？」
日々、「やらなければならない仕事」に
追われている人はたくさんいると思います。
その結果、
「好きなことをする時間」
「大事な人と過ごす時間」
「夢を叶えるための時間」
などの時間がなかなか取れない、
もっと多くの時間を
自分のやりたいことに費やしたい、
と考えている人も多いと思います。
では、
そういった時間を持つことは
本当にできないのでしょうか？
実は、ちょっと考え方を変えるだけで、
誰でももっと自由な時間を
増やすことができるかもしれません。
その“考え方”とは、
『優先順位』を設けることです。
今この瞬間、
そして、先々の人生に向かって
『何が本当に大切なのか』
ということの優先順位をつけてみましょう。
それが、
仕事なのか、
家庭なのか、
趣味なのか、
それ以外なのか。
また、
仕事をやらざるを得ない状況に
なっている方でも、
その仕事が、
「誰のための仕事なのか」
まで考えてみると良いです。
自分や自分の大事な人の夢を叶えるのに
精一杯に取り組んでいるのでなければ、
それは、誰か別の人の夢のために
尽力している事になります。
そうならないためにも
『何が本当に大切なのか』
一度優先順位を考えてみてください。
忙しいと思われる人の中にも
自分の優先順位を明確にした結果、
より豊かな人生を送っている人がいます。
その一人に、
facebookを運営する
facebook社のCOO
がいます。
巨大企業facebookのNo.2という職であれば
常に忙しいことは誰でもわかると思います。
しかし、
彼女は毎日午後5時半には退社します。
それはなぜか？
2児の母でもある彼女は、
facebookの成長よりも
子どもとの夕食の時間に
最も優先順位を高く置いているからです。
このため、会社を出て３０分後には、
自宅で２人の子どもとディナータイムを送ります。
つまり、
彼女の（5時半以降の）優先順位は
『家族の方が仕事よりも高い』のです。
さらに彼女がすごかったのは、
それを“公に宣言した”ことです。
家族との時間を大事にするために
「毎日、5時半に退社します」
と公に発表しました。
当初彼女も同僚たちがどう思うかを気にかけて
なかなか言い出せなかったことでしたが、
勇気を出して言ってしまえば、
一部のメディアの批判的な意見を除き、
多くのメディアからポジティブな反応が寄せました。
特に、CNNはこの発言を
「ブラボー！シェリル！
働き方について考えを言うことを可能にするような
重要な会話をシェリルがスタートさせた」
と褒めたたえました。
このように、
何が大事かについて『優先順位』を明確にし、
さらには、
周りの人に少しずつ小さなことからでも
自分の大事なことを宣言していくことで、
皆さんの人生が明日から楽しくなると思いますので、
ぜひ一度『優先順位』考えてみてください。
～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～
＜ワーク＞
①あなたが大事にしたいことを5個あげてください。
その中で優先順位を１～５までつけてみましょう。
②今、一週間の中でどこにどれくらい時間を使っているか
書き出してみましょう。
③優先順位の高いことに時間が使われていない場合、
優先順位の高いことに時間を使うためにどうすればよいか、
考えてみましょう。
～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～・～
このように、一度自分で書き出してみると
意外と大事なことに時間を使えていないことがわかったり、
もっと大事なことに時間をつかうためにどうすればよいか
改善することができるようになります。
ぜひ実践してみてください！
女性、若手、シニアという「不利な属性」だからこそ融資が得やすい
こんにちは。
先日の台風13号の襲来前後は
涼しい日もありましたが、
また夏らしい日に戻りましたね。
そして、読者の方の中には
「明日から夏休み♪」
という方も多いかもしれません。
ぜひ、
お休みの期間は普段できないことで
有意義にお時間を使えるよう
事前にしっかりと計画してみてください。
それでは今日の本題に入ります。
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【今日のテーマ】
女性、若手、シニアという
「不利な属性」だからこそ融資が得やすい
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■何か事業を行う際に利用するのが
銀行からの借り入れです。
特に、不動産投資、不動産賃貸業においては
物件が高額となるため、多くの場合で
融資を利用します。
（9割以上は融資を使うでしょう。）
しかし、
読者の皆さんの中には、
まだ20代と若く、
年収もそれほど高くない、
といった方や、
女性のため、
男性ほどは年収が高くない、
あるいは、
シニア世代で、
今から借り入れなどできるのか？
といったことを考えている方も
いらっしゃるかもしれません。
一般的には、
金融機関は個人に融資を行う場合には
社会的信用を見て貸すか、貸さないかの
審査にかけます。
社会的信用とは、
勤務先の企業、年収、勤続年数、
そして、所有資産も当然見ます。
（年齢、家族構成、親族の資産なども。）
このため、上記に挙げた
・女性
・若者
・シニア
などの社会的弱者と言われる方は、
一般的には借り入れが難しくなります。
このため、
今日のタイトルを見て不思議に感じた方も
中にはいらっしゃるかもしれません。
しかし、
実はこういった方々だからこそ
融資が得やすい金融機関もあります。
■続きを知りたい方は、
メルマガで続きを説明していますので、
ぜひ以下のリンクからお申し込みください！
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それでは、
よい夏休みをお迎えください！
