【本日発売、週刊ダイヤモンド掲載！】不動産投資の『1億円の重み』について
先日取材を受けた週刊ダイヤモンドが、
本日発売しました！
その中で、
大事なことをお伝えしていますので、
今日はそれについて書いていきます。
いきなりですが、二つ質問です。
１．「４５６分の１」という数字は何かわかるでしょうか？
２．日本人の生涯年収をご存知でしょうか？
※大学卒業から（あるいは、高校卒業から）
定年までの期間での一般的に得られる
給与所得の総額についてです。
正解は、
本日の内容とともに後程書きます。
本題に入ります。
僕のところには、ほぼ毎日、
お客様や知人の方から
購入したい投資用不動産の相談に関する相談が来ます。
または、セミナー開催した際や、
講師として登壇させていただいた会場で、
その後の個別相談などの場でも
「今、こんな物件を買おうかどうか
検討しているのですが、
いかがでしょうか？」
と、相談を受けます。
（といっても、
見ず知らずの方がメッセンジャーなどで
いきなり送ってくるのは控えてくださいね。笑）
または、
購入後の物件に対して、
「この物件はどうなんでしょうか？」
と聞かれる場合もあります。
◆買ってよい物件はどれくらいあるか？
まず前提として、
「不動産投資」というジャンルで物件を見た場合、
市場には買ってよい物件などほぼありません。
「ほぼありません」というのがどれくらいかというと、
市場の95%の物件は買ってはいけないものです。
なぜかというと、
事業収支、あるいは、将来売却まで見据えた場合、
トータルでプラスとなる物件はほぼないからです。
◆残り５％は買ってよい物件か？
また、
残り5%は必ずしも買ってよい物件かというと
そういうわけでもありません。
その理由として、
中には熟練大家さんがうまく運営すれば
非常に高い収益性となる物件もありますが、
それを初心者の方が運営した場合、
入居率低下などの問題により、
逆に負債となるケースもあります。
◆必要な力とは？
このように、
上記のポイントをまとめると、
～・～・～・～・～・～・～・～
①物件を見極める力
②運営していく力
～・～・～・～・～・～・～・～
の両方が必要になります。
（加えて、融資開拓の力も重要ですが、
本題からそれるので本日は割愛。）
しかし、
（最近は市場の過熱も収まってきましたが、）
そんな中でも１億円もするような物件を、
さして検討もしていなかったり、
販売業者の資料だけで決めてしまうケースが
少なくありません。
◆１億円の買い物をする重み
ここからが一番お伝えしたいことです。
ここで冒頭の質問に戻りますが、
生涯年収はおよそ
「２～３億円程度」 （２の質問の答え）
といます。
※ユースフル労働統計より
学歴や性別によっても変わりますが、
例えば、２２歳から６０歳まで正社員として
『３８年間』こつこつ働いた場合の収入が
これくらいになるのです。
繰り返しますが、
『３８年間』です。
しかし、
その２分の１、または、
３分の１にあたる金額の買い物を、
ほんの１か月程度で決めてしまう方も
非常に多いのです。
実はこれが最初の問題の答えなのですが、
３８年間×１２か月＝４５６
ということで、
４５６か月働いて得る収入に
匹敵する買い物を、
わずか１か月程度で決めてしまうケースが
（あるいは2～３か月で）
不動産ではとても多いのです。
その場合、高額の価格に対して
・①物件を見極める力
・②運営していく力
がその人の実力についてきている状態ではないにも
関わらずに購入してしまう。
その結果、
ほぼほぼ失敗してしまうことになります。
では、
失敗しないようにするためにはどうすれば良いか？
また、
今持ってしまっている物件と
今後うまく付き合っていくためには
どうすればよいか？
その答えは、
必要な知識や経験を得ることです。
当たり前すぎる回答ですが、
やはり高額な商品に見合っただけの
知識や経験は必要になります。
それも、
38年間も勉強しなければいけないわけではなく、
「買ってはいけない物件を見極められる」
くらいであれば、
1か月～３か月まじめに勉強すれば、
ほぼほぼ見極められるようにはなります。
◆伝えたかった結論
ということで、
お伝えしたかった結論としては、
生涯年収に匹敵するだけの
（あるいは、そこまでではなくても高額な）
不動産投資に参入するにあたっては
その重みをしっかりと考えて
取り組んでほしいと考えています。
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