資産形成における「保険と不動産の一番の違い」

将来への備えとしてよく比較される
「保険」と「不動産（アパマン経営）」
　
しかし、この両者は似ているようで
大きな違いがあります。
　
　
その違いとは何でしょうか？
　
　
将来の年金不安がますます高まる中では
どちらも需要が増えています。　
　
　
保険は「投資型の年金保険」が
一番イメージが近いかもしれません。
　　
　
　
両社の違いの説明の前に、
まずは共通点から説明します。
　
　
それは、　
どちらも“自分にあった商品を選ぶ”
という観点では“商品選定”が非常に重要です。
　
　
これについては、
どちらについても商品を販売している
営業マンが言うことだけをうのみにせず、
自分でもある程度調べたり、勉強することで
将来の結果のリターンが大きく変わります。
　
　
　
その上で、保険と不動産の
一番の違いについて説明します。
　
　
　
それは、
　
『他人が運用するか、自分で運用するか』
　
の違いです。
　
　
つまり、

・保　険：他人が運用
・不動産：自分で運用（事業経営）

となります。
　
　
保険が「他人が運用」ということは
わかりますよね。
　
　
商品購入後の運用の部分は
その保険会社が運用して、
その結果によってリターンが変わります。
　
　
　
一方、不動産においては、
「自分で運用（事業経営）」が必要です。
　
　
つまりは、
運用の部分において不動産では
『本人の裁量次第で、結果が大きく変わる』
こともあります。
　
　
　
そうは言っても
「不動産だって、不動産業者が運用
　（管理など）してくれるじゃないか」
と考える人もいるかもしれません。
　
　
確かに、
物件管理、修繕、客付けなど、
実務的な部分では業者が
オーナーに代わり行ってくれます。
　
　
しかし、それらの

業者に対してのマネジメント（指示だし）は
オーナー自身が行う

必要があります。
　
　
別のものに例えるのであれば
オーナーは「サッカーの監督」のような
立場になります。
　
　
監督がいなくても試合は成立しますが、
戦術もなく選手が個々に好き勝手に動いてしまっては
“得たい結果”が得られません。
　
　
ちなみに、
比較的安定していると言われる
都心の区分物件においては
オーナーの裁量が必要となる頻度は
年に1、2回、あるいは、もっと少なく、
それほど多くありません。
　
　
しかし、
そんな安定した都心の区分物件においても
以下の通りオーナーの裁量次第で収支が
大きく変わることがあります。
　
　
例）
①退去後に、管理会社が募集活動を
　しっかりと行っておらずに
　３か月の空室損が発生

　→家賃１０万円であれば３０万円の損失
　
　
②客付け時に選任で募集していたため
　なかなか決まらずに、家賃が５千円下落

　→年間で６万円の収入減
　　１０年間で６０万円の収入減
　（さらに、売却価格も下落）
　
　
③原状回復時において
　割高な修繕費を請求されるが、
　修繕費の相場を把握しておらずに
　請求された金額で支払う

　→１０～３０万円の損失
　
　
　
不動産を所有されている方で、
もしかしたら上記のようなことを
経験している人もいるかもしれません。
　
　
　
こんなケースはざらに起こっています。　
　
　
加えて、
戸数が多い一棟物件であったり、
客付けが難しいエリア、
物件が古くなっていくほど
オーナーの裁量がより必要になり、
上記の例のような損失は
より増大していくことになります。
　
　
　
不動産の営業マンは
「不労所得が手に入りますよ！」
と不動産を勧めてくるケースもありますが、
　
不動産は「事業経営」です。
　
　
つまり、オーナーがしっかりと運営することで
収益が最大化しますし、将来に向けて資産を
しっかりと残すことが可能です。
　
　
　
反対に、自分で運用することで
「運用手数料が抑えられる」
というメリットもあります。
　
　
つまり、保険に限らずに、
プロに運用をすべて任せる商品は
運用手数料が多大に発生するため
リターンが小さくなります。
　
　
再度大事な部分を書きますが、
商品によって、

『他人が運用するか、自分で運用するか』

が異なりますので、
それをしっかりと意識することが非常に大事です。
　
　
どちらが良い、悪いは一概には言えませんが、
不動産においては「他人に丸投げ」することが
最も危険であることをしっかり意識して
取り組んでほしいと思います。