【不動産投資Q&A その５】投資用不動産を、住宅ローンを使って購入しても大丈夫なのか？
「投資用不動産を、住宅ローンを使って
購入しても大丈夫でしょうか？」
お客さんからいただいた質問に答えていく
Q&Aの5回目です。
専門性の高い難しい回答よりも
「わかりやすい内容」を第一に
お答えしていきます。
今回の質問は
「投資用不動産を、住宅ローンを使って
購入しても大丈夫でしょうか？」
ということについてです。
不動産業者の中には
投資用不動産の購入時に住宅ローンの利用を
推奨してくるケースもあります。
中には当然テクニカルな話もありますが、
ここでは原則的な内容をお伝えします。
◆１．なぜ住宅ローンを勧めるのか◆
では、そもそもなぜ業者が
投資物件の販売時に住宅ローンを
勧めてくることがあるのでしょうか？
それは、住宅ローンは投資用のローンに比べて
以下の「メリット」があるからです。
①金利が低い（1%前後）
②個人属性審査のハードルが低い（年収300万円以上でOK）
③物件審査のハードルが低い（築古でも35年借りられる、など）
この結果、
もちろん投資家にメリットがあります。
…が、
業者にとっても投資用のローンを使うよりも
不動産を「売りやすい」というメリットが
出てくるからなのです。
◆２．投資用物件の購入に住宅ローンを利用してよいのか？◆
では次に、
「投資用物件の購入に住宅ローンを
利用してよいのか」
ということについてです。
結論から申し上げると
原則「NG」です。
住宅ローンは
自宅を購入するためのローン商品ですので、
基本的には投資商品への利用はNGとなります。
しかし、例外もあります。
当初自宅として購入して、
購入後にやむを得ない
正当な事由が発生した際には
賃貸に出すこと（投資物件化）は可能です。
ただし、不動産の営業マンが
「みんなやってますから大丈夫ですよ！」
などと勧めてきてもリスクはしっかりと
把握しておくことが大事です。
ちなみに、
「やむを得ない正当な事由」とは
どんな事由でしょうか？
以下は正当な事由として
認められるケースが多いものです。
・会社の転勤による転居
・家族の増加（結婚、出産など）
・家族の減少（離婚、独立など）
・親の介護などの事由での転居
etc
なお、これらに該当しない理由で
賃貸に出した場合はどうなるか？
最悪一括返済を求められる
ケースもありますので
十分に注意しましょう。
しかし、実情としては、
上記に該当しない理由の際にも、
金融機関へのローンの返済が滞らなければ
金融機関から問題視されないこともあります。
◆３．すでに住宅ローンで購入してしまっている場合◆
もし不動産業者からの提案などで、
すでに住宅ローンを利用して投資物件を
購入して賃貸に出してしまっている場合は
どうすればよいでしょうか？
その場合は、
銀行から一括返済のペナルティなどを
受けないための注意が必要です。
では、そのためには
何に気を付ければよいでしょうか？
一番気を付けるのは
郵送物を必ず受け取れるようにすることです。
もし、金融機関からの郵送物が受け取れずに
金融機関に戻ってしまった場合、
オーナーが住んでいるかどうかの調査が入り、
賃貸に出していることが発覚します。
そうした場合、
ペナルティを受けることになりますので
注意しましょう。
※なお、住宅ローンでの投資物件購入を
推奨するものではありません。
以上の通り、
住宅ローンを利用して投資物件を購入することには
リスクが伴うことを十分に理解しておきましょう。
