【不動産投資Q&A】買ってはいけない物件は、どんな物件でしょうか？ - 【賢人カフェ】副業・起業・投資で成功するための高密度人生

『買ってはいけない物件は、どんな物件でしょうか？』
　
→下記の「３つ」の物件は買ってはいけません。　

　　
　
不動産投資に関して、
普段多くいただく質問について書いていきます。
　
　
今回は、
『買ってはいけない物件』についてです。
　
　

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過去に何人もご相談にいらっしゃった中で、
この問題は非常に深刻です。
　
「相場の倍以上」の価格で
つかまされてしまった方も中にはいました。　
　
もちろん、
販売する不動産業者側の問題も多いのですが、
購入する方の責任もあるので、
　
ぜひご自身の判断で「失敗が無いように」と
いう思いから投稿します。
　
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不動産投資では、
「購入が結果の8割以上を決める」
というくらい、購入のフェースが非常に重要です。
　
　
「業者に良いと勧められたから」
という理由だけでは決して買ってはいけません。
　
　　
物件は世の中にごまんとあり、

「テレアポによる営業」
「路上で引っ掛けて営業する」
「セミナーに来たお客さんに営業する」
「既存顧客にお客さんを紹介してもらう」

など、様々な形で物件が販売されています。
　
　
しかし、
購入してよい物件は、
世の中の１割もありません。
（もう一桁小さいかもしれません。）
　
　
判断基準を精緻に書くと
非常に煩雑になるのですが、
　
『これだけはやめましょう』
　
という物件はざっくりと判断できますので、
以下に記載します。
　
　
※市場の流通が多い物件を
　ピックアップしました。
　　
　
　

◆買ってはいけない物件　その１◆

　
「表面利回り5%未満の新築ワンルーム物件」
　
“不動産投資”と聞くと、
まず最初に頭に浮かぶのがこの種の物件です。
　
市場での流通量も非常に多いです。
　
しかし、それにも関わらずに
この種の物件は購入してはいけません。
　
というのも、現状では
月々の月々の収支がマイナスになります。
（1～2万円の間が多い。）
　　
加えて、将来的にも回収できずに負債となります。
　
→35年ローン返済の間に
　ざっくり見積もって1,500万円以上の支出になる。
　はたして、築35年の物件でその後回収できるか！？　
　（家賃下落、、空室損、修積金増額、修繕、など込みで）
　
⇒ほぼ、できないでしょう。
　
　
なので、こういった物件の「営業トーク」も
以下のような形で行われています。
その、営業トークの“論破”とともに書きます。
　
　
★引っかかってはいけない営業トーク
　

＜＜①年金対策＞＞

「ローン返済後に家賃収入が
　まるまる入ってきます！
　このため将来の年金対策に
　なります！」
　
と言ってきますが、
上記のように35年間で1,500万円程度の
出費見込みとなり、結果回収できません。
　
　　

＜＜②所得税の節税＞＞

「物件購入時の諸経費、減価償却費などで
　所得税の還付が受けられるので
　節税になります！」
　
と言ってきますが、
還付があるのは初年度くらいで
2年目以降はプラスになり
こういった物件では還付効果はありません。
　
また、減価償却費についても、
物件売却時に簿価で計算するため、
譲渡時の所得として税金がかけられるので、
「行ってこい」になります。
　
要は“節税”ではなく“繰り延べ”です。
　
なお、所得税50%の人が、
（長期）譲渡時に20%の税金で
売るのであれば節税になります。
　　
　

＜＜③生命保険の代わり＞＞

　
「団体信用生命保険がつくので、
　生命保険が不要です！」
　
と言ってきます
　
これに限っては一理ありますので、
メリットとなりえるでしょう。　
　
しかし、何もこういった物件を買わなくても
もっとメリットの大きな商品はごまんとあります。
　
どうせ生命保険代わりに買うならば
もっと割安な保険 or まともな不動産
を購入すべきでしょう。　

　
あと、
ワンルーム物件は実需向けの売却が
ほぼ期待できません。
　
そういった意味でも、
高値で売り抜けるのが難しいため
低利回りのワンルーム物件は控えるべきでしょう。
　
　　
　

◆買ってはいけない物件　その２◆

　
「駅から10分以上離れたの15㎡以下狭小物件」
（特に、木造アパート）
　
3路線以上乗り入れるターミナル駅、
都心の一等地以外で、
　
こういった狭小物件は商品力が劣るため
客付けが非常に困難です。
　
また、平成27年の相続税増税の影響で
こういった狭小物件が大量に供給された結果
競合も多くなっています。
　
ニーズがあまりないにも関わらずに
物件は大量に供給されている。
　
最近でも、新築で
表面利回り8%の物件などありますが、

・賃貸需要があるか
・供給が多すぎないか

をしっかりと確認しないと、
表面利回りの数値は絵に描いた餅です。
　
また、こういった物件は資産価値も低く、
売却も困難となりますので、
避けるようにしましょう。
　　
　
　

◆買ってはいけない物件　その３◆

　　
「10万人以下の地方都市、
　特定の銀行でしか融資がつかない
　利回り10%以下の築古物件」
　
●●●銀行の融資問題で
流通はだいぶ制限されていますが、
まだ融資している銀行はいくつかあります。
　
地方物件、築古物件に関しても
客付けが困難であったり、
築古で修繕費がかさむ傾向があるので、
　
業者のシミュレーションとはかけ離れた
収支になることが多々あります。
（想像以上に出費が多くなる。）
　
また、
「特定の銀行でした融資がつかない物件」
は売却も困難となるため、
初心者の方は特に控えましょう。
　
　
もちろん、
利回りが15%以上ある場合で、
　
さらに、
将来的に売却が見込めたり、
土地値が高くて将来土地で売却できる、
あるいは、立て直しが考えられる、
といった物件であれば、
対象となりえます。
　
　　
　
また、上記に該当しなくても、
本当に良い物件というのはわずかしかないので、
物件については都度しっかりと検討しましょう。
　
　