【不動産投資Q＆A】買ってよい物件、買ってはいけない物件を見極めるには

「不動産投資をしたいですが、

　買ってよい物件、買ってはいけない物件は

　どのように見極めれば良いでしょうか？」

お客さんからいただいた質問に答えていく

Q&Aの6回目です。

今回は、

物件の見極めについてです。

不動産でも、それ以外でもですが、

商品、銘柄の見極めは最も大事なポイントです。

なぜ大事かというと、

自分で見極めが出来ずに

営業マンに依存して購入してしまうと

たいていの場合失敗します！

「あなたに幸せになってもらいたい」

のではなく、

「あなたに商品を売りたい」

つまりは自分の利益のために

商品を提案してくる営業マンは

非常に多いです。

そういう営業マンは

たいていの場合、

商品のメリットを過大に強調し、

デメリットを過少に話します。

まあ、

もちろんすべての営業マンは

自分の利益も考えているのですが、

「自分だけが儲かれば

　お客さんのことは二の次」

という人からは買いたくないですよね。　

このため、

自分で商品の見極めをしたうえで

購入することが“必須”となります。

では、

不動産投資においての商品、

つまり、

物件の見極めができるようになるための

方法についてポイントをお伝えしていきます。　

＜ポイント１．＞ポータルサイトを知る

不動産投資においても

投資物件がたくさん掲載されている

「ポータルサイト」

があります。

代表的なサイトは、

①楽待（らくまち）

②健美家（けんびや）

の二つです。

この二つのサイトは不動産投資家にとっては

覚えておくべき必須のサイトです。

使い方としては、

皆さんが使ったこともある

賃貸のポータルサイト

「スーモ」や「ホームズ」と同様に、

物件種別（区分、一棟など）、地域、構造、

価格、利回り、築年数などを絞って検索すると、

該当する物件が表示されます。

ですので、

まずはご自身のお住いの地域などに

絞って検索してみて、

どんな物件があるかを見てみたり、

検索条件を変えてみて

検索に慣れるようにしましょう。

＜ポイント２．＞習慣化する

さて、

ポータルサイトで検索される物件も

実は、

「玉石混交」

で、

「多くの物件は購入すべきでない

　割高物件」

である、

ということを知っておきましょう。

しかし、

中には利益がでる「お宝物件」も

含まれています。

では、

「割高物件」と「お宝物件」の違いを

見極めるにはどうすればよいか？

答えは『習慣化』が必要です。

物件の見極めは一朝一夕で

できるようになるものではなく、

毎日継続して物件を見続けることで

徐々に目線が鍛えられていき、

その結果として購入基準が出来上がります。

「毎日見る」と聞くと大変そうですが、

忙しい日は一日5分でも、10分でもよいです。

大事なことは、

毎日物件を見続けることを習慣化して、

「物件を見ることが当たり前になる」

といった感覚を作ることです。

そうすると、

早ければ一週間程度で相場観の目線が

出来上がってくる人もいたりします。

遅くても一ヵ月程度あれば

それなりのレベルには到達できます。

目線が出来上がると、

割高物件かどうかについては

『1秒～5秒程度』で見極められます。

これ、ホントに。

ですので、

出来るだけ早くこのレベルまで

達するよう「習慣化」して頑張りましょう。

＜ポイント３．＞１０人の意見を聞く

次は、

ネット上の物件情報ではなく、

リアルに１０人から物件の良し悪しを

聞くようにしましょう。

そして、その１０人とは

不動産業者と不動産投資家です。

バランスとしては、

「業者７：投資家３」

程度が良いと思います。

この理由としては、

ネットの物件情報だけでは

他者視点が得られずに、

「本当に正しいか」

なかなか確信が持てないでしょう。

そこで、

ある程度実績や経験のある人からの

客観的な意見も知ることで、

自身の基準をつくるための

助けになります。

ただ、

この際に業者２、３社程度だと

良い業者にあたる可能性は

それほど高くないので、

少なくとも５社以上は

会うことをおススメします。

加えて、

同じ立場の投資家からも

客観的な意見や購入判断基準を

聞くようにしましょう。

業者はどうしても営業トークが入り

客観的な意見というわけではありません。

逆に、

ある程度経験のある投資家であれば

物件に対してのバイアスがかかっていない

アドバイスをもらうことができます。

ちなみに、

１０人と書きましたが、

本当は５０人でも１００人でも

多くの意見を聞いた方が

間違いは少なくなります。

しかし、いきなりそんな多くの人に

会うことも難しいので、

まずは１０人を目標にしてみましょう。

◆まとめると　

ということで、

物件購入時に見極めるための

３つのポイントをお伝えしました。

「なかなか大変だなぁ」

と感じる方もいるかもしれませんが、

不動産は決して安い買い物ではありません。

また、良い物件を購入できると

数年、あるいは、それ以上の期間にわたって

収益を生み続けてくれます。

つまり、購入にかけた手間が

その後のリターンに大きく影響します。

そのことを理解していただき、

ぜひ取り組んでいただければと思います。