【賢人の知恵】ものごとに“うまくいく人”と“うまくいかない人”の唯一の違い

どちらもやることは変わらないが、
唯一の違いは、
　　
「いつやるか」だけだ。
　
　
成功する人が「すぐやる」ことを
失敗する人は「あと回し」にする。
　
　
事業においても投資においても
これは共通している。
　
　
参入のタイミングであったり、
参入後のスピード感。
　
リスクを見極めたうえで、
または、リスクを把握するためにも、
　
「やるべきときに
　やるべきことをやる」
というのが非常に大事です。
　
　
　
「時間ができたらやります」
は、一生やらないことと同じ。
　
　
時間は自然と出来るものではなく、
「時間は作るもの」。
　
　
　
「やるべきこと」を見極めて、
それに集中して取り組んでいきましょう。
　
　
多くの人にとっての夏休み前の一日、
今日もがんばっていきましょう。
　
　
　

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【不動産投資Q＆A】買ってよい物件、買ってはいけない物件を見極めるには

「不動産投資をしたいですが、

　買ってよい物件、買ってはいけない物件は

　どのように見極めれば良いでしょうか？」

お客さんからいただいた質問に答えていく

Q&Aの6回目です。

今回は、

物件の見極めについてです。

不動産でも、それ以外でもですが、

商品、銘柄の見極めは最も大事なポイントです。

なぜ大事かというと、

自分で見極めが出来ずに

営業マンに依存して購入してしまうと

たいていの場合失敗します！

「あなたに幸せになってもらいたい」

のではなく、

「あなたに商品を売りたい」

つまりは自分の利益のために

商品を提案してくる営業マンは

非常に多いです。

そういう営業マンは

たいていの場合、

商品のメリットを過大に強調し、

デメリットを過少に話します。

まあ、

もちろんすべての営業マンは

自分の利益も考えているのですが、

「自分だけが儲かれば

　お客さんのことは二の次」

という人からは買いたくないですよね。　

このため、

自分で商品の見極めをしたうえで

購入することが“必須”となります。

では、

不動産投資においての商品、

つまり、

物件の見極めができるようになるための

方法についてポイントをお伝えしていきます。　

＜ポイント１．＞ポータルサイトを知る

不動産投資においても

投資物件がたくさん掲載されている

「ポータルサイト」

があります。

代表的なサイトは、

①楽待（らくまち）

②健美家（けんびや）

の二つです。

この二つのサイトは不動産投資家にとっては

覚えておくべき必須のサイトです。

使い方としては、

皆さんが使ったこともある

賃貸のポータルサイト

「スーモ」や「ホームズ」と同様に、

物件種別（区分、一棟など）、地域、構造、

価格、利回り、築年数などを絞って検索すると、

該当する物件が表示されます。

ですので、

まずはご自身のお住いの地域などに

絞って検索してみて、

どんな物件があるかを見てみたり、

検索条件を変えてみて

検索に慣れるようにしましょう。

＜ポイント２．＞習慣化する

さて、

ポータルサイトで検索される物件も

実は、

「玉石混交」

で、

「多くの物件は購入すべきでない

　割高物件」

である、

ということを知っておきましょう。

しかし、

中には利益がでる「お宝物件」も

含まれています。

では、

「割高物件」と「お宝物件」の違いを

見極めるにはどうすればよいか？

答えは『習慣化』が必要です。

物件の見極めは一朝一夕で

できるようになるものではなく、

毎日継続して物件を見続けることで

徐々に目線が鍛えられていき、

その結果として購入基準が出来上がります。

「毎日見る」と聞くと大変そうですが、

忙しい日は一日5分でも、10分でもよいです。

大事なことは、

毎日物件を見続けることを習慣化して、

「物件を見ることが当たり前になる」

といった感覚を作ることです。

そうすると、

早ければ一週間程度で相場観の目線が

出来上がってくる人もいたりします。

遅くても一ヵ月程度あれば

それなりのレベルには到達できます。

目線が出来上がると、

割高物件かどうかについては

『1秒～5秒程度』で見極められます。

これ、ホントに。

ですので、

出来るだけ早くこのレベルまで

達するよう「習慣化」して頑張りましょう。

＜ポイント３．＞１０人の意見を聞く

次は、

ネット上の物件情報ではなく、

リアルに１０人から物件の良し悪しを

聞くようにしましょう。

そして、その１０人とは

不動産業者と不動産投資家です。

バランスとしては、

「業者７：投資家３」

程度が良いと思います。

この理由としては、

ネットの物件情報だけでは

他者視点が得られずに、

「本当に正しいか」

なかなか確信が持てないでしょう。

そこで、

ある程度実績や経験のある人からの

客観的な意見も知ることで、

自身の基準をつくるための

助けになります。

ただ、

この際に業者２、３社程度だと

良い業者にあたる可能性は

それほど高くないので、

少なくとも５社以上は

会うことをおススメします。

加えて、

同じ立場の投資家からも

客観的な意見や購入判断基準を

聞くようにしましょう。

業者はどうしても営業トークが入り

客観的な意見というわけではありません。

逆に、

ある程度経験のある投資家であれば

物件に対してのバイアスがかかっていない

アドバイスをもらうことができます。

ちなみに、

１０人と書きましたが、

本当は５０人でも１００人でも

多くの意見を聞いた方が

間違いは少なくなります。

しかし、いきなりそんな多くの人に

会うことも難しいので、

まずは１０人を目標にしてみましょう。

◆まとめると　

ということで、

物件購入時に見極めるための

３つのポイントをお伝えしました。

「なかなか大変だなぁ」

と感じる方もいるかもしれませんが、

不動産は決して安い買い物ではありません。

また、良い物件を購入できると

数年、あるいは、それ以上の期間にわたって

収益を生み続けてくれます。

つまり、購入にかけた手間が

その後のリターンに大きく影響します。

そのことを理解していただき、

ぜひ取り組んでいただければと思います。

【賢人の知恵】努力で才能を磨く

自分には能力がない…
才能がない…
●●さんだから出来たんだ…
　
などと思うことってありますよね。
　

でも、
今うまくいっている人、
才能が開花した人でも、
最初からそうだったわけではない。
　
　
他人には見えない膨大な努力を重ねた結果、　
今の地位や才能を手に入れたのだと思う。
　
　
逆に、
皆が努力しなくても出来てしまうものは
それだけ参入障壁が低いということ。
　
　
多くの人が努力を続けられないことを
コツコツと積み上げてできるようになるのが天才。
　
　
　
　
イチローのこんな名言があります。
　
　
「努力せずに
　何かできるようになる人のことを
　「天才」というのなら、
　
　僕はそうじゃない。
　
　
　努力した結果、
　何かができるようになる人のことを
　「天才」というのなら、
　
　僕はそうだと思う。
　
　
　人が僕のことを、
　努力もせずに打てるんだと思うなら、
　それは間違いです。」
　
　
　
ちなみに、
『天才と凡人の差』というのは、
『わずなかことの積み上げの差』だと思います。
　
　
ちなみに、
イチローが2004年に１シーズン２６２安打で
メジャー最多安打記録を作った時の打率は
３割７分２厘。
　
　
そして、
２６２安打のうちの５７本が内野安打だった。
　
イチローの内野安打と言えば、
ボテボテの内野ゴロを間一髪のタイミングで
ボールよりも早く一塁を駆け抜ける姿が
印象的ですが、
　
実はその内野安打が全部アウトだったら
３割を切ってしまいます。
　
　
つまり、イチローの最多安打も
「紙一重」の積み重ねだったとも言えます。
　
　
　
「努力で才能を磨く」
ってすごく良い言葉だと思います。
　　
　
また、　
『きわめて高い地位に人であっても、
　もとめられるのは能力より努力である』
　

　　
今週も頑張っていきましょう。

【不動産投資Q&A】不動産業者から好かれる「●●客」嫌われる「▲▲客」

「不動産業者から良い情報を
　得る方法を教えてください。」
　
　
良く寄せられる質問です。
　
　
…とその前に、
最初に大事なことをお伝えします。
　
　
不動産投資の市場に出回っている
「95%」程度の物件は儲かりません。
　
　
市場の良い悪いで若干上下しますが、
遠からずです。
　
　
同様に、
不動産業者の営業マンの言う言葉、
未来に得られるだろう想定の収支も
100%実現することはまずありません。
　
　
もっと言えば、
ほとんどは実際の収支が「下振れ」します。
　
　
なぜかというと、
事前情報や知識の不足のためです。　
　
　
このため、
物件を購入する前には
不動産業者から極力多くの情報を
引き出す必要があります。
　
　
しかし、
多くの人は十分に情報を引き出すことが
出来ません。
　
　
それはなぜか？　
　
　
そこで、
　
「不動産業者から有益情報を得るために
　●●になれ！」
　
というテーマで書きます。
　
　
　
まずはじめに、
「そもそもこういう人は
　不動産業者から嫌われる」
というタイプの人について、
ちょっと辛辣な例えとともに説明します。
　　
　
・物件を買えない属性の人：
　→「残念客」　⇒　NG
　
　
・コミュニケーションが取れない人：
　→「面倒客」　⇒　NG
　
　
・Yes/Noの決断ができない優柔不断な人
　→「イライラ客」　⇒　NG
　
　
・文句、理想ばかり語る人
　→「クレーマー客」　⇒　NG
　
　
　※わかりやすく説明するために
　若干失礼な表現も含んでいますが、
　ニュアンスを感じ取ってください。
　


不動産業者がお付き合いしたい、
そして、良い情報を提供したいと
思える人とは、以下です。
　
　
～・～・～・～・～・～・～・～・～・～
　
・属性、資産、やる気、決断力がある人
　→『お客さま』　⇒　OK
　
～・～・～・～・～・～・～・～・～・～　
　
　
つまり、
有益な情報を得るためには
不動産業者にとっての
「お客さま」
の存在まで昇格する必要があります。
　
　
逆に、
不動産業者から見て
上記の「NG」事例の人は
「お客さま」とは見てもらえません。
　
　　
NGのパターンをいくつか書きましたが、
この逆がOKだと思ってよいです。
　
　
この中で、
「属性」についてはすぐの改善は難しいですが、
それ以外の部分については
心がけ次第ですぐに改善が可能です。
　
　　
そして、
「お客さま」まで昇格することで、
営業マンから初めて有益な情報を
ゲットすることができるようになります。
　
　
加えて、
物件購入の相談時であれば、
物件を購入する意欲を示す。
　　
　　
購入を検討している物件について、
物件地域の業者へのヒアリングであれば、
その業者に管理を依頼する可能性がある、
など、メリット提示も必要です。
　
　　
　
最後に、
　
・資産はあるが、知識が無く何でも信じる人
　→「カモ」　　⇒　大NG　
　　
　　
これだけにはならないように
気を付けましょう。（…汗）
　




　

【賢人の知恵】逆さまに 考えてみる

挑戦（ちょうせん）の
“反対”とは何かわかるでしょうか？
　

 　
　　
時には、
逆さまに考えてみることも必要。
　
良い結果のように見えても、
実は悪いかもしれない。
　
相手からお世辞を言われたけど、
実はそんなことは全く思われていなかった。
　
逆に、
相手から批判されたが、
それは興味や関心（時に嫉妬かも…）
を持っていることの裏返しかもしれない。
　
　
いつも、
見たもの、言われたことをそのまま
解釈するのではなく、
　
時には、全く逆側から考えてみることで、
正解、本質が見えてくることもあります。
　

ということで、
冒頭の問題の正解については、
　
以下の写真をひっくり返して
逆さまから見てみるとわかるかも。笑
　
　

＜＜正解は　↓　↓　↓　＞＞

【賢人の知恵】良いときに悪いときの備えをする

仕事、ビジネスが好調な時は

勢いに乗ってどんどん進みますよね。

でも、

そういった時ほど必要なことがあります。

それは、　

『もし、悪くなった時にどうするか』

ということへの備えです。

つまり、

『良いときに悪いときの備えをする』

ことがとても大事です。

好調な時ほど、

「この好調な時期がずっと続くだろう」

と思ってしまいがちです。

また、

好調な時ほど、

周りが見えなくなってしまい、

ついつい調子に乗ってしまいがちです。汗　

しかし、

市場の流れが急激に変わったり、

強烈な競合の登場によって、

一気に状況が変わってしまうこともあります。

そうなったときに、

はじめて焦って挽回しようとしても

「悪い時期」ほど余裕がなく手一杯に

なってしまいます。

また、そういうときほど

良いアイデアも浮かびません。　

ですので、

『良いときに悪いときの備えをする』　

良いときほど

浮かれず、調子に乗らずに、

しっかりと先々を見据えて、

今後起こりうる障害を想定して、

余裕があるうちに備えをするように

しましょう。

ちなみに、

本業を持ちながら、

何か副業を始める際にも、

本業が好調であったり、

安定している時期に行った方が

良い結果が生まれます。

逆に、

何か新しいことでいきなり起業して

うまくいかずに余裕がなくなってしまう

といったケースも多々あります。

ですので、

何か新しいことを始める際には、

基本的には本業が好調なうちに、

新しいことを小さく始めることで

リスクを抑えることができます。

これは、

「チャレンジを控えましょう」

ということではなく、

「安定した基盤があるときに

　リスク少ない状態を作ってから

　たくさんチャレンジしましょう」

ということです。

良いとき、安定した時ほど

気を引き締めて先々に備えるようにしましょう。

（自戒も込めて。。）

資産形成における「保険と不動産の一番の違い」

将来への備えとしてよく比較される
「保険」と「不動産（アパマン経営）」
　
しかし、この両者は似ているようで
大きな違いがあります。
　
　
その違いとは何でしょうか？
　
　
将来の年金不安がますます高まる中では
どちらも需要が増えています。　
　
　
保険は「投資型の年金保険」が
一番イメージが近いかもしれません。
　　
　
　
両社の違いの説明の前に、
まずは共通点から説明します。
　
　
それは、　
どちらも“自分にあった商品を選ぶ”
という観点では“商品選定”が非常に重要です。
　
　
これについては、
どちらについても商品を販売している
営業マンが言うことだけをうのみにせず、
自分でもある程度調べたり、勉強することで
将来の結果のリターンが大きく変わります。
　
　
　
その上で、保険と不動産の
一番の違いについて説明します。
　
　
　
それは、
　
『他人が運用するか、自分で運用するか』
　
の違いです。
　
　
つまり、

・保　険：他人が運用
・不動産：自分で運用（事業経営）

となります。
　
　
保険が「他人が運用」ということは
わかりますよね。
　
　
商品購入後の運用の部分は
その保険会社が運用して、
その結果によってリターンが変わります。
　
　
　
一方、不動産においては、
「自分で運用（事業経営）」が必要です。
　
　
つまりは、
運用の部分において不動産では
『本人の裁量次第で、結果が大きく変わる』
こともあります。
　
　
　
そうは言っても
「不動産だって、不動産業者が運用
　（管理など）してくれるじゃないか」
と考える人もいるかもしれません。
　
　
確かに、
物件管理、修繕、客付けなど、
実務的な部分では業者が
オーナーに代わり行ってくれます。
　
　
しかし、それらの

業者に対してのマネジメント（指示だし）は
オーナー自身が行う

必要があります。
　
　
別のものに例えるのであれば
オーナーは「サッカーの監督」のような
立場になります。
　
　
監督がいなくても試合は成立しますが、
戦術もなく選手が個々に好き勝手に動いてしまっては
“得たい結果”が得られません。
　
　
ちなみに、
比較的安定していると言われる
都心の区分物件においては
オーナーの裁量が必要となる頻度は
年に1、2回、あるいは、もっと少なく、
それほど多くありません。
　
　
しかし、
そんな安定した都心の区分物件においても
以下の通りオーナーの裁量次第で収支が
大きく変わることがあります。
　
　
例）
①退去後に、管理会社が募集活動を
　しっかりと行っておらずに
　３か月の空室損が発生

　→家賃１０万円であれば３０万円の損失
　
　
②客付け時に選任で募集していたため
　なかなか決まらずに、家賃が５千円下落

　→年間で６万円の収入減
　　１０年間で６０万円の収入減
　（さらに、売却価格も下落）
　
　
③原状回復時において
　割高な修繕費を請求されるが、
　修繕費の相場を把握しておらずに
　請求された金額で支払う

　→１０～３０万円の損失
　
　
　
不動産を所有されている方で、
もしかしたら上記のようなことを
経験している人もいるかもしれません。
　
　
　
こんなケースはざらに起こっています。　
　
　
加えて、
戸数が多い一棟物件であったり、
客付けが難しいエリア、
物件が古くなっていくほど
オーナーの裁量がより必要になり、
上記の例のような損失は
より増大していくことになります。
　
　
　
不動産の営業マンは
「不労所得が手に入りますよ！」
と不動産を勧めてくるケースもありますが、
　
不動産は「事業経営」です。
　
　
つまり、オーナーがしっかりと運営することで
収益が最大化しますし、将来に向けて資産を
しっかりと残すことが可能です。
　
　
　
反対に、自分で運用することで
「運用手数料が抑えられる」
というメリットもあります。
　
　
つまり、保険に限らずに、
プロに運用をすべて任せる商品は
運用手数料が多大に発生するため
リターンが小さくなります。
　
　
再度大事な部分を書きますが、
商品によって、

『他人が運用するか、自分で運用するか』

が異なりますので、
それをしっかりと意識することが非常に大事です。
　
　
どちらが良い、悪いは一概には言えませんが、
不動産においては「他人に丸投げ」することが
最も危険であることをしっかり意識して
取り組んでほしいと思います。