【不動産投資Q&A その５】投資用不動産を、住宅ローンを使って購入しても大丈夫なのか？

「投資用不動産を、住宅ローンを使って

　購入しても大丈夫でしょうか？」

お客さんからいただいた質問に答えていく

Q&Aの5回目です。

専門性の高い難しい回答よりも

「わかりやすい内容」を第一に

お答えしていきます。

今回の質問は

「投資用不動産を、住宅ローンを使って

　購入しても大丈夫でしょうか？」

ということについてです。

不動産業者の中には

投資用不動産の購入時に住宅ローンの利用を

推奨してくるケースもあります。

中には当然テクニカルな話もありますが、

ここでは原則的な内容をお伝えします。

◆１．なぜ住宅ローンを勧めるのか◆

では、そもそもなぜ業者が

投資物件の販売時に住宅ローンを

勧めてくることがあるのでしょうか？

それは、住宅ローンは投資用のローンに比べて

以下の「メリット」があるからです。

①金利が低い（1%前後）

②個人属性審査のハードルが低い（年収300万円以上でOK）

③物件審査のハードルが低い（築古でも35年借りられる、など）

この結果、

もちろん投資家にメリットがあります。

…が、

業者にとっても投資用のローンを使うよりも

不動産を「売りやすい」というメリットが

出てくるからなのです。

◆２．投資用物件の購入に住宅ローンを利用してよいのか？◆

では次に、

「投資用物件の購入に住宅ローンを

　利用してよいのか」

ということについてです。

結論から申し上げると

原則「NG」です。　

住宅ローンは

自宅を購入するためのローン商品ですので、

基本的には投資商品への利用はNGとなります。

しかし、例外もあります。

当初自宅として購入して、

購入後にやむを得ない

正当な事由が発生した際には

賃貸に出すこと（投資物件化）は可能です。

ただし、不動産の営業マンが

「みんなやってますから大丈夫ですよ！」

などと勧めてきてもリスクはしっかりと

把握しておくことが大事です。

ちなみに、

「やむを得ない正当な事由」とは

どんな事由でしょうか？

以下は正当な事由として

認められるケースが多いものです。

・会社の転勤による転居

・家族の増加（結婚、出産など）

・家族の減少（離婚、独立など）

・親の介護などの事由での転居

etc　

なお、これらに該当しない理由で

賃貸に出した場合はどうなるか？

最悪一括返済を求められる

ケースもありますので

十分に注意しましょう。

しかし、実情としては、

上記に該当しない理由の際にも、

金融機関へのローンの返済が滞らなければ

金融機関から問題視されないこともあります。

◆３．すでに住宅ローンで購入してしまっている場合◆

もし不動産業者からの提案などで、

すでに住宅ローンを利用して投資物件を

購入して賃貸に出してしまっている場合は

どうすればよいでしょうか？

その場合は、

銀行から一括返済のペナルティなどを

受けないための注意が必要です。　

では、そのためには

何に気を付ければよいでしょうか？

一番気を付けるのは

郵送物を必ず受け取れるようにすることです。

もし、金融機関からの郵送物が受け取れずに

金融機関に戻ってしまった場合、

オーナーが住んでいるかどうかの調査が入り、

賃貸に出していることが発覚します。

そうした場合、

ペナルティを受けることになりますので

注意しましょう。　

※なお、住宅ローンでの投資物件購入を

　推奨するものではありません。

以上の通り、

住宅ローンを利用して投資物件を購入することには

リスクが伴うことを十分に理解しておきましょう。

【賢人の知恵007】幻想を抱かない

未来のことに対して
よく期待・幻想を抱いてしまいがちです。
　
しかし、
期待や幻想はえてして
外れるものです。
　

　
例えば、　
占い、おみくじ、願掛け、宝くじ、などなど。
　
　
あとは、
事業を行っていく中であったり、
人間関係の構築などにおいても、
未来や相手に対して抱く幻想でも
同じでしょう。
　
　
ただし、
淡い幻想を抱いて待っているだけでは
その幻想は現実化しません。
　
　
また、
対人間関係においては、
相手に抱いている幻想が
必ずしもそうでない場合もあります。
　
　
なので、
賢明さや公正さ、
哲学的な考えを持って本質を見抜くことが
とても大事です。
　
　
逆に、
「幻想を抱く」のではなく、

知識や経験を積んで作り上げられた
『自分の方程式』に基づいて行動した結果、

その通りになるということが
「理想の姿」なのだと思います。
　
　
今日も頑張っていきましょう。
　

　

子どものやる気と成長を左右する「正しい褒め方・間違った褒め方」

「こんな間違った「ほめ方」をしていませんか？」

「子供の能力を伸ばす「正しいほめ方」とは？」

（大人にも使える方法）

普段、教育事業に関わる身として

人との接し方はとても気を遣う部分です。

ちょうど何名かの方から、

「子どもがやる気をもって

　勉強に取り組んでくれないんです」

という声を聞きました。

特に小学校から中学校への移行期は、

・学習内容がぐんと難しくなる

・成績のつけ方が厳しくなる

・手取り足取り教えてもらえなくなる

など、多くの子どもが試練を経験します。

加えて、思春期とも重なり、

身体の変化や、役割の変化への対応も必要です。

加えて、この時期は周りの大人から

「自分たちの優劣が決まってしまう審判のとき」

でもあり、

「自分は頭が良いか悪いか」

「美しいか醜いか」

「スマートかダサいか」

などに対して非常に敏感です。

この結果、思春期の子どもの多くが、

あの手、この手を使って、

学ぶのではなしに、

「自我を守ろう」とします。

その結果、優れた才能があっても

努力を止めてしまう子が出てきます。

◆「やればできる」という気にさせるには？◆

「ほめればやる気になる」

と考えている人は多いと思います。

実際、ある調査では8割以上の親が

子どもに自信をつけさせて成績を伸ばすには、

「子どもの能力をほめる必要がある」

と答えています。

しかし、

「ほめ方」次第で、

実は子供のやる気や知能が上がったり、

逆に、下がることすらあります。

つまり、間違ったほめ方によっては

子どもはやる気を失ってしまうのです。

◆「２種類のほめ方」での大きな違い◆

では、具体的には

どのようにほめればよいのか？

これについて、

世界的な心理学の権威である

“スタンフォード大学”の

”キャロル・ドゥエック博士”が行った

以下の研究で明らかになっています。

その研究とは、

思春期の子ども数百人を対象に、

かなり難しい問題を10問やらせたあとで、

終わった後に2つのグループに分けて、

それぞれ異なったほめ言葉をかけました。

＜１．その子の『能力』をほめる＞

一方のグループには、

「まあ、8問正解よ。

　よくできたわ。

　“頭がいいのね”」

と、その子の『能力』をほめた。

＜２．その子の『努力』をほめる＞

もう一方のグループには、

「まあ、8問正解よ。

　よくできたわ。

　“頑張ったのね”」

と、その子の『努力』をほめた。

結果はどうなったか？

「能力」をほめられた子どもたちは、その後

能力がないというレッテルを貼られるのを恐れ、

次に取り組む問題を選ばせた際に、

新しい問題にチャレンジするのを避けて、

学びのチャンスを逃してしまった。

一方、

「努力」をほめられた子どもたちは、

その9割が新しい問題にチャレンジする方を選び、

学べるチャンスを逃さなかった。

わかりやすく説明すると、　

以下のようになります。　

～・～・～・～・～・～・～・～・～・～

「能力をほめる」

　→能力がない、頭が悪いと言われたくないために

　　難問を面白くないと考えるようになる。

　⇒その後、成績が低下　

「努力をほめる」

　→難問に対して、努力が足りないとから

　　もっと頑張らなくちゃ、と考えるようになる。

　⇒その後、成績が上昇

～・～・～・～・～・～・～・～・～・～

この結果からわかることは、

「能力をほめると知能が下がり、

　努力をほめると知能が上がる」

ということでした。

さらに言えば、

「頭の良さをほめると学習意欲が損なわれ、

　ひいては成績も低下してしまいました」

これは、どうしてか？

もちろん、子どもはほめられるのが大好きだが、

「頭がいい」と言われた子どもは

障害に出くわしたとたんに自信がなくなり、

やる気をなくしてしまう。

「成功するのは賢いからだ」とすれば、

「失敗するのは頭が悪いせい」という

マインドセットに縛られてしまう。

◆正しいほめ方◆

では、どのようにほめればよいか？

それは、

子どもが何か素晴らしいことをした際には、

「努力と成長に注目したメッセージ」

を送るようにするのが

「正しいほめ方」とのことです。

そうしたほめ方をすることで、

次に何か障害にぶちあたった場合でも

また努力しようという気持ちになります。

＜例＞

「今日はずいぶん長い時間、

　一生懸命に宿題をやっていたな。

　集中して終わらせることがてきて

　えらいぞ」　

「この絵、きれいな色をとても

　たくさん使って描いたのね

　色の使い方のことを

　話してくれるかな？」　

◆失敗した子どもを正しく元気づけるには？◆

では次に、

失敗した子どもを正しく元気づけるには

どのように声をかければよいでしょうか？　

これに対しても、

博士の研究で明らかになっています。　

例えば、ある競技会で良い演技をしたにも関わらずに

結果が伴わなかった場合はどうすればよいか？

その時に、親から子どもに

「お父さんから見たら

　おまえが一番うまかった」

といっても気休めにしかなりません。

では、ここで

「親から子へかける言葉」

としては以下になります。

「悔しい気持ちはわかるが、

　まだそれだけの力がなかったんだ。

　あそこには、おまえよりも

　もっと頑張ってきた子が

　大勢いたんだ。

　本気で勝ちたいと思うなら、

　それに向かって本気で努力しなくちゃな」

こういった言葉をかけることで、

「失敗から何を学ぶべきか」

「将来成功を勝ち取るには

　何をしなくてはいけないか」

を正しく伝えることができます。

◆まとめると◆

「子どもをほめること」は

子どものやる気や成長を促すために

とても大事なことですが、

「能力、頭の良い悪い」に対してではなく

『努力、成長』に対してほめるように

しましょう。

つまりは、

「頑張った」その行動に対して

ほめればやる気があがるんですね。

■

今日も、いただいた質問を通じて
物件選定においての重要なポイントを
書いていきます。
　
　　
今回は、
具体的な物件事例付きです。
　
～・～・～・～・～・～・～・～・～・～

＜物件事例＞
・販売価格　：1800万円
・表面利回り：6.07%（空室、想定）
・有楽町線千川駅　徒歩5分
・専有面積　：22.94㎡
・築11年、RCマンション（7階建て7階）
　
～・～・～・～・～・～・～・～・～・～
　
　
さあ、
この物件は安いのでしょうか？
それとも、高いのでしょうか？
　
　
ざっと見で、
都内のメトロ沿線で徒歩5分、
利回り6%超えであれば、
それほど悪くないように見えます。
　
　
しかし、ここで大事なポイントとして、
「表面利回りをうのみにしてはいけません」
　
この事例でのポイントを３つあげます。
　
　
　

◆１．相場家賃と比べて高いか、安いか◆

　
これは非常に重要なので、
『絶対に』確認する必要があります。
　
今回の物件は、
物件価格に利回りをかけると
賃料が算出できますが、
　
「91.050円／月（想定）」
　
となります。
　
　
ある程度目線がある方は
気づいたかもしれません。
　
はい！
想定家賃が高いです！
　
　
空室の場合、このように、
想定家賃を高く見積もることで
無理やり利回りを高く出している物件が
少なくありません。
　
ですので、こういった物件には
引っかからないよう注意が必要です。
　
　　
さらに、
仮に入居中の場合でも、
（実賃料ベースでの利回り）
長期間入居していて現在の相場よりも
賃料が高くなっているケースもあります。
　
そうなると、現入居者が退去して
次の入居者を募集する際には
基本的には賃料がかなり下がります。
　
　
このため、物件購入の際に、
「現状の相場賃料に引き直して
　利回りも再計算する」
というのは必須です！
　
　
＜相場賃料の調べ方＞
スーモ、ホームズなどの賃貸物件サイトで、
購入対象の物件と同様の条件の物件を調べることで
賃料相場が把握できます。
　

◆２．管理費、修繕積立金を確認する◆

「管理費」「修繕積立金」
の確認も重要です。

この二つは買主（オーナー）にとっては
コスト以外の何物でもありません。　
　
今回の物件では、
月の想定家賃91,050円、
管理費が18,305円となっており、
家賃の20%も削られることになります。
　
そうなると結果的に収支を圧迫し、
収益性が大きく下がります。
　
基本的には、
シングルタイプの物件であれば
10,000円程度が上限の目安になります。
（小さすぎても良いというわけでは
　ありませんが。）　
　

　

◆３．エリアの今後の動向の確認◆

　
購入対象のエリアの
今後の動向も確認しましょう。 　
　
もちろん全体の相場の中での
浮き沈みはありますが、
都市開発によって地域ごとの

　
確認方法は、主に以下の二つです。

①インターネット調査＋マスタープラン（都市計画） 　
②地元業者へのヒアリング 【音声あり】
　

都市開発が進むと
地価や物件価格が上がり、
将来的なキャピタルゲインが
得やすくなります。
　
その際には、
インターネットで
都市の開発プランを調べたり、
各自治体のマスタープランを
見ることで情報が得られます。

特に、地方都市の場合は
コンパクトシティ化（商圏の集中）
が進んでいるので、

これを外れた地域に物件を購入することは
非常にリスクが高くなります。
　
　
また、ネット情報だけでは
調べきれない情報については、
地元の不動産業者に聞くのが
一番手っ取り早く確度の高い方法です。
　
　
　
　
ちなみに、
今回の物件は家賃相場と比較して
5,000～10,000円高い設定になっています。
　
仮に、賃料が10,000円低く見積もると
利回りは「5.4%」まで落ちてしまい、
かなり割高な物件となります。
　

このように、
物件購入時点においては、

１．相場との比較
２．管理費、修繕積立金の確認
３．エリアの動向の確認

は基本的な確認事項ですので、
ぜひもれなく行うようにしましょう。

【賢人の知恵006】2次情報はそのまま信じない ～歪んだ「円グラフ」～

世の中には様々な情報が

あふれています。

でも、その情報は

本当に正しいでしょうか？

注意して受けとらないと、

・間違った情報

・ウソの情報

・本人が信じていても結果が違う情報

・バイアスがかかった情報

などがあふれかえっています。

特に、

伝聞の情報の場合は、

「経由する人の解釈」「感情」「色眼鏡」などで

情報がゆがめられることが多々あります。

でも、

正しい情報は自分の目で見て

体験したものしかありません。

例えば、

「たくさんの人がそう言っているよ」

　→「たくさん」って何人？

　（３人くらいかもしれない）

「それはできなかったって聞いたよ」

　→「誰が」できなかったのか？

　（自分であればできるかも）　

「●●さんがこう言っていました」

　→「●●さん」はメーカー？消費者？

　　立場によって情報が変わる。

皆さんも思い当たることが

あるかもしれません。

よく、「常識」と言われていることも

100年後には全く常識では

なくなっているかもしれません。　

少なくとも30年前には、　

インターネットやスマホが

こんなに普及しているとは

誰もが思っていなかったでしょう。　

僕も、日頃よく相談を受けます。

「●●さんがこう言っていたんですが、

　本当でしょうか？」

人に聞くこと自体は悪くありませんが、

「その話をうのみにしないこと」

「自分でも調べられる範囲で調べること」

が大事だと思います。

というのも、

誰かに聞いた情報が必ずしも

あっているとは限らないからです。

その結果、

情報弱者が搾取されてしまう

ケースも多々あるので、

「自分でも情報を調べる」

ことはとても大事だと思います。

「Google先生」の発達で、

自分でもある程度情報が調べられます。

しかし、その一方で、

その情報の出所も

注意して見るようにしましょう。　

それが、大きな決断を

必要とするものであればあるほど

なおさらしっかりと調べる必要があります。

P.S.

ちなみに、マスメディアの情報も

多分に“ゆがめられている”ので

それを「見抜く力」は必要です。　

出典：某TV局の放送より

さて、この円グラフには

「情報のゆがみ」「間違い」

がいくつあるでしょうか？

【賢人の知恵005】大きな胃袋が幸運をもたらす

胃袋の大きさは大事です。
　

　
ここでいう「胃袋」とは、
ごはんをたくさん食べるための胃袋ではなく、
自分におこる物事を消化していくための胃袋です。
　
この中では「器」という言葉でも
出てきます。
　
　
何か幸運なことが訪れたとき
それを消化できる大きな胃袋があれば
幸運をいかしきれたり、
困ることはありません。
　

　
しかし、胃袋が小さいと
食べきれなかったり、
消化不良になってしまい
幸運を生かしきれません。
　
　
胃袋に例えているのが
すごくしっくりきます。
　
　
例えば、
いくら脂ののった高級で霜降りステーキも
胃袋が弱い人はそんなにたくさんは
食べられないですよね。
　
　
それに、
無駄に栄養を蓄えすぎても病気を招くことすらあるので
行動してエネルギーをアウトプットする必要があります。
　
　
食べて、行動して、胃袋を大きくして、
そしてまた、
食べて、行動して、胃袋を大きくして。
　
　
こんな感じで胃袋を鍛えていく。
大きな幸運がいつ訪れてもいかせるように。
　　

【不動産投資Q&A】『今、所有している物件を売却したいのですがどうすればよいでしょう』

今日もいただいた質問について
書いていきます。
　
今回は、
『売却』についての３つのポイントです。
　
　
不動産投資において、
希望額での物件の売却は
かなり難易度の高い内容となります。
　
一番の理由は、
購入の間口が広い実需向けマンションとは違って
融資のハードルがより高いことが一番の原因です。
　
中にはまれに
「現金一括購入」みたいなケースも無くはありませんが、
基本的には融資を付けて購入するケースがほとんどです。
　
その際に、
いくら自分の希望額を提示しても、
その価格での融資がつかないことには
売ることはかなり難しくなります。
　
　
このため、
売却したい方はまずは以下について
おさえるようにしましょう。
　
※かなり簡単に書きます
　
　
　

◆１．相場価格と融資状況の把握◆

　
まずはじめに、
売却しようとしている物件について
おおよその市場での「相場価格」「利回り」
を把握しましょう。
　
というのも、
「相場＝売れている価格」なので、
「その価格では融資がつく可能性が高い」
ということなのです。
　
反対に、
「これくらいで売れるといいな…」
くらいの気持ちで、

高値で出しても売ることは困難です。
　

　
あくまでも
「相場でしか売れない」と考えたほうが
結果的に売却活動はスムーズに進むでしょう。
　

相場価格に調べ方ですが、
「楽待（らくまち）」「健美家（けんびや）」　
などの不動産投資ポータルサイトに
多くの物件が掲載されていたり、
定期的に相場のレポートが発行されます。
　
　
加えて、
「残債がどれくらいあるか」
「譲渡によりどのくらい税金が発生するか」
も売却の際にはとても重要になります。
　
よく、購入した価格よりも安く売った場合は
譲渡の税金が発生しないと思われがちですが、
譲渡にかかる税金は建物の減価償却後の
「簿価」で計算されますので注意しましょう。
　
　
　　
　　

◆２．購入と売却の諸費用の回収も考慮◆

　
不動産の購入から売却までの
１サイクルにおいては、
手数料や税金などにより
おおよそ「10%程度」の諸費用が
発生します。
　
つまりは、
極端に言えば今日購入した物件を
明日早々と売却する場合でも
10%以上高い価格で売れないと
利益が出ないことになります。
　
購入後1～2年で売却したいという人もいますが、
家賃収入による収入、残債の減りも考慮して
「10%以上の利益」を出していないと
トータルでマイナスになるということです。
　
このため、
入口で高く購入してしまった場合は
より残債を減らす努力も必須となります。
　
　
　

◆３．売れないことも想定して、
　　　満室稼働出来る努力をしましょう◆

　
上記のように、
短期売却が困難な場合には、
　
「短期での売り抜け」という発想よりも、
「家賃を得つつ、残債を減らしていく」
ことが必要になってきます。
　
そうなると、
「物件を極力満室経営していく」
ことが必要です。
　
しかし、
昨今は埋まらない物件も増えてきたので
ただ管理会社に任せているだけでは
客付けが難しいことも事実です。
　
このため、
特に一棟物件を所有している方は
賃貸経営をしっかり学んだうえで
取り組むようにしましょう。
　

家賃保証して借上げる「サブリース」も
崩壊を迎えている時代です。

オーナーとしての運営努力が
より一層問われる時代ですので、
賃貸経営もしっかりと取り組むように
しましょう。
　
　
　
　
　
なお、今回は売却のテクニックなどは
特に書きませんでした。
　
というのも、
その手前で把握しておくべきことが
まずはあるからです。
　
テクニックに頼る前に、
まずは基本的な部分を理解していただいたうえで
先に進むようにしていただきたいと思います。